Основные параметры, которые необходимо учесть при выборе новостройки
Покупка квартиры прямо у компании-застройщика, без цепочки посредников – дело, как считают специалисты, наиболее выгодное. Заключив договор о долевом участии в строительстве, вы становитесь одним из инвесторов возведения выбранного вами дома и квартиры – соответственно, получаете законное право на нее по окончании стройки. Важные детали здесь следующие:
- репутация застройщика;
- удобство расположения новостройки и транспортная доступность;
- наличие развитой инфраструктуры;
- устраивающая фаза строительства;
- экология места расположения;
- социальный аспект заселения.
Если объект вызвал интерес, прежде всего необходимо получить максимум информации о застройщике. Потребуется посидеть перед монитором, побывать на форумах, где обсуждают данную компанию, почитать мнения. Зайдите на сайты застройщика, посмотрите на другие объекты, соберите информацию. Очень хорошо посетить объекты компании, поглядеть, как идет строительство. Просмотреть визуальный контент необходимо, и если список главного и акцентного составлен и совпал достаточно, чтобы поинтересоваться – звоните и узнавайте информацию. Проверяйте ее, и если она устроила – поезжайте смотреть.
Этап проверки – чтение проектной декларации, разрешения на строительство, договор на участок, договоры долевого участия
Все эти документы лучше изучить риэлтору или юристу – человек от них далекий может не обратить внимание на важные пункты. Для человека, особо не интересовавшегося в своей жизни риэлторскими вопросами, актуальнее будет, отправив сканы документов своему юристу и риэлтору, ожидать ответа от него, а самому «походить» по покупательским форумам в Сети, зайти на форумы жильцов и собрать информацию
Не мудрят ли со сроками сдачи, не жалуются ли на обман, небрежность, скверное отношение, проявившееся уже после оплаты, манипуляции с доплатами по ходу достройки и отделки? А когда речь уже о деньгах, неплохо бы обрезать сомнения с помощью профессионалов. Да и репутация застройщика о многом говорит. Правда часто их с посредниками путают. Оттого и предупреждаем. Посредник посреднику – рознь. Если объект строится – ехать надо обязательно.
Очень важен и транспортный вопрос
Маршруты городского транспорта, близость к станциям метро, ваши собственные постоянные маршруты необходимо пройти шаг за шагом и засечь время, а если будет использоваться личный транспорт, то важно наличие и состояние дорог, парковочных площадок, возможность использования стоянки или даже покупки места в паркинге. Немаловажно и проехать по маршруту в разное время суток, с целью установить загруженность трафика.
Наличие развитой инфраструктуры, как основной, так и периферийной, может быть краеугольным камнем при покупке жилья
Надо обратить самое пристальное внимание на наличие не только поликлиники, школы, различных магазинов, но и досуговых центров, спортивных комплексов, фитнес-клубов, а также различных детских учреждений, секций, кружков, детских садов, музыкальных школ, госучреждений.. Фаза строительства – немаловажный вопрос
От него часто может зависеть до четверти стоимости объекта недвижимости. Чем больше выстроено, тем дороже объект. Если квартира нужна быстрее, а вопрос цены менее важен, чем сроки, – покупаем практически достроенный объект. Кстати, иногда в домах-новостройках продаются квартиры практически готовые, об этом надо лишь узнать в офисе компании. Иногда бывают обстоятельства, когда другие покупатели хотят продать свою уже почти полученную квартиру. Об этих квартирах всегда известно в офисе застройщика. И чем строительство ближе к завершению, тем, как правило, меньше риски.
Фаза строительства – немаловажный вопрос. От него часто может зависеть до четверти стоимости объекта недвижимости. Чем больше выстроено, тем дороже объект. Если квартира нужна быстрее, а вопрос цены менее важен, чем сроки, – покупаем практически достроенный объект. Кстати, иногда в домах-новостройках продаются квартиры практически готовые, об этом надо лишь узнать в офисе компании. Иногда бывают обстоятельства, когда другие покупатели хотят продать свою уже почти полученную квартиру. Об этих квартирах всегда известно в офисе застройщика. И чем строительство ближе к завершению, тем, как правило, меньше риски.
Внимательное отношение к экологическому портрету района – залог проживания в здоровом, чистом месте. Наличие захоронений отходов, экологически вредных производств, свалок, различных могильников всякой гадости может сказаться не только на стоимости квартиры при продаже, но и на здоровье семьи жильцов. Будьте осторожны и внимательны. При желании, в Сети можно найти достаточно информации о том районе, где находится новостройка.
Вторичка или новостройка?
Рынок вторичного жилья довольно велик, точно так же, как и рынок новостроек. Высотные дома и уютные трехэтажные домики вырастают на территории наших городов, словно грибы после дождя. Давайте поговорим о плюсах и минусах приобретения жилья в новостройке или в уже обжитом доме.
Покупка квартиры в «старом» доме
Плюсы:
1. Дом уже сдан. Вы точно знаете, что он построен на законном основании;
2. Квартиры уже с ремонтом;
3. Дом полностью заселен жильцами;
Минусы:
1. У квартиры уже есть своя история, и не факт, что хорошая. Неизвестно, кто до вас жил в этой квартире и чем вообще занимался;
2. Возможно, в квартире старые коммуникации: горячая вода плохо доходит до верхних этажей, слабый напор, текут трубы и т. д.;
3. Если дом немолод, то вас не очень-то порадует старомодная планировка: однотипные вытянутые комнаты, небольшие окна, стандартные кухни и ванные комнаты;
4. В старом доме почти всегда нет консьержа, подземной автостоянки, большой благоустроенной прилегающей территории;
5. Количество махинаций на рынке вторичного жилья довольно велико: двойные продажи, подделка документов и т. д.;
Покупка квартиры в строящемся доме
Плюсы:
1. Современные коммуникации;
2. Современные планировки и возможность лично выбрать, как будет выглядеть ваша будущая квартира;
3. Качественная собственная инфраструктура. Очень часто застройщики целых жилых комплексов предусматривают строительство детских садов, школ и спортивных площадок на территории ЖК. Подземные и гостевые автостоянки рассчитаны на то количество машин, которое никак не учитывали строители многоэтажных домов 80-х годов 20 века;
4. Квартира в строящемся доме на этапе застройки стоит намного дешевле. А после сдачи объекта некоторые квартиры могут подорожать до 50 % от первоначальной стоимости на этапе застройки.
Минусы:
1. Покупая квартиру в строящемся доме, вы изначально не становитесь владельцем квартиры, а являетесь участником долевого строительства. Только после того, как дом будет сдан в эксплуатацию, вы сможете оформить право собственности;
2. На рынке большое количество недобросовестных застройщиков, которые, в лучшем случае, сдадут объект с задержкой, а в худшем — не достроят, или возведут дом не на законных основаниях.
Бюджет: рассчитываем сумму покупки
Допустим, вы рассматриваете ипотеку. Вот с чем вам предстоит столкнуться:
- Определите, какой первоначальный взнос вы можете себе позволить. Чем он больше, тем более благонадёжным клиентом вы кажетесь банку.
- Узнайте о возможности получить кредитные каникулы или оформить страховку на случай увольнения, чтобы ипотеку за вас платила страховая компания.
- Рассчитайте, какой ежемесячный платёж вы сможете оплачивать. В идеале он не должен превышать 40–50% семейного дохода.
- Подумайте, за сколько вы хотите погасить кредит. Чем дольше срок, тем меньше ежемесячный платёж, но тем больше и итоговая переплата.
- Исходя из указанных выше параметров и вашей зарплаты рассчитайте сумму, которую можете получить. Воспользуйтесь онлайн-калькуляторами на сайте банков. Помните, что это только примерный расчёт. На деле банк может предложить вам больше или меньше.
Новостройки: рациональные плюсы
Стоимость. Как правило, строящееся жильё стоит дешевле: ведь эти квартиры надо ждать. Можно купить квартиру побольше, а позже, когда она будет сдана, получить и финансовый профит: цена вашей собственности вырастет на 10–30%.
Они новые и прослужат долго. Если застройщик соблюдал все технологии, новостройка будет приятнее в эксплуатации: свежие фасады и коммуникации, чистые подъезды и лифты, новые детские площадки и прочее. Срок службы современных монолитных домов — до 200 лет; крупноблочных и кирпичных — до 125 лет; блочных и крупнопанельных — до 100 лет. Большинство же домов советской постройки должны быть снесены и расселены до 2030–2050 гг. и даже раньше.
Свобода от обременений. Новостройкой никто не владел, все документы «чистые», и сделку с ней вряд ли кто-то сможет оспорить после того, как вы заплатите за квартиру.
Проще оформить ипотеку. В офисах продаж застройщика есть ипотечный брокер банка, с которым заключен договор, поэтому получить консультацию и оформить все документы можно на месте, не тратя время и силы на подачу заявлений в другие банки и оценку жилья.
Больше выбор планировок и этажей. Новые дома возводят чаще всего по оригинальным проектам, поэтому выбор планировок на первичном рынке куда разнообразнее, чем на вторичном, который составляют в основном типовые советские многоэтажки. Кроме того, можно выбрать не только планировку, но и этаж.
Квартиры просторнее. Средний метраж квартиры в новом доме примерно на 15–20% больше, чем в старых такой же комнатности.
Современная архитектура. Встречаются действительно интересные проекты с нестандартными фасадными решениями, стеклянными подъездами, французскими балконами, эркерами, широкими балконами, террасами и даже ванными комнатами с окном.
Красивые дворы. Девелоперы стараются благоустроить их посимпатичнее (хотя бы на бумаге) и обещают установить спортивные тренажеры и снаряды, сделать ландшафтный дизайн прогулочных зон и мягкое покрытие на детских площадках, проложить аккуратные дорожки, поставить лавочки, оборудовать площадки для собак, теннисные корты и прочее.
Двор, ЖК «Румянцево-Парк»
Есть парковки. Чаще всего новые комплексы проектируются с подземными и наземными паркингами, так что вместе с квартирой можно приобрести и машино-место.
Проще сделать ремонт. В квартире свободной планировки будет проще сделать ремонт «под себя»: не нужно тратить время и силы на демонтаж старого интерьера.
Преимущества новостроек
Как правило, новостройки возводятся по современным технологиям.
Также дома оснащены:
- новыми коммуникациями
- новыми современными лифтами, в том числе грузовыми
- современными планировочными решениями (удобство, простор, большие кухни, высокие потолки и т.д)
- ну и т.д.
Никто там не срал, не рыгал, не умирал и т.д.
Чистая квартира без следов предыдущих жильцов — начинаете с чисто листа.
Квартиры чистые как по документах (с юридической точки зрения), так и по энергетике/ауре
На вторичке все сложнее, я там встречал кучу подводных камней: и прописанные люди, тайные владельцы, и там квартиры под арестом, та короче куче всего может быть, с новостройками намного легче …
Уже практически все современные застройщика предоставляют такую услугу.
То есть, на этапе строительства дома покупатель может попросить застройщика сделать ему не ту планировку что у них по плану, а сделать перепланировку (это бесплатно).
И уже документы от БТИ покупатель получит под свою планировку (бесплатно).
Дело в том, что перепланировка достаточно затратная процедура (как с точки зрения финансов, так и времени), которую тут можно легко избежать и это несомненно плюс.
Бывают застройщики которые классно облагораживают придомовую территорию.
Цветы, лавочки, закрытая территория, отдельно парковые зоны, детские площадки и т.д.
Элитные застройщики вообще могут сделать место с которого можно и не выходить при желании. То есть, это как комплекс — есть все, переговорные зоны, зоны для отдыха, для спорта, аптеки, кафе, рестораны и т.д.
А бывают застройщики, которые:
- вообще ничего этого не делают (никак не оформляют придомовую территорию)
- возводят там возле дома, к примеру, одни парковки для автомобилей (то есть лепят колхоз и все равно им, ибо думают только о себе и своем заработке, а не людях, которым там жить)
Многие застройщики предлагают самые различные условия рассрочки.
Иногда эти условия могут быть очень выгодными для покупки жилья в новостройках.
Я встречал даже 0% до 1 года, то есть, к примеру, если людям не хватает там 5-10 тысяч долларов, они покупают квартиру в так называемую рассрочку (от застройщика) и за год зарабатывают и вносят те самые 5-10 тыс.
И при этом внимание: получают то, что хотят и при этом не переплачивают %. В целом, рассрочки бывают разные и 1% и в общем, вы поняли. В целом, рассрочки бывают разные и 1% и в общем, вы поняли
В целом, рассрочки бывают разные и 1% и в общем, вы поняли.
Может наступить момент, что вам захочется продать свою квартиру новострой.
Хоть вам может сейчас казаться — нет))) это точно не про меня, я для себя беру бла бла бла)) жизнь штука оч не предсказуемая, поэтому важно учитывать ликвидность. У новых домов она всегда намного больше — чем у вторичного рынка. У новых домов она всегда намного больше — чем у вторичного рынка
У новых домов она всегда намного больше — чем у вторичного рынка.
То есть, большинство людей хочет свежее жилье, не хотят жить в старых домах. Понимаете?
Поэтому проще будет продать (в случае чего) + еще и отлично заработать денег.
Но! Очень важно оценивать новострой комплексно, там должно быть все хорошо (инфраструктура и т.д.)
Шаг 7. Оцениваем транспортную доступность
Транспортная доступность и дорожная ситуация рядом с новостройкой определяет едва ли не половину успеха в выборе квартиры. Интерес представляют строящиеся ЖК у новых станций метро и будущих станций Центральных Московских диаметров. Близость метро или электрички избавляет от необходимости пользоваться наземным транспортом, если расстояние составляет не более полутора километров. Но при изучении карты может выясниться, что идти к станции надо по промзонам или пересекая большие магистрали.
Еще один важный момент — это расположение остановок наземного транспорта относительно корпусов. В большом микрорайоне от корпуса 1 до корпуса 10 может оказаться и два километра, поэтому стоит сразу смотреть на карте и выяснять у застройщика планы развития дорожной и транспортной сети. Загруженность автобусов может добавить к вашей поездке еще минут сорок, если вам придется ждать на остановке.
Новостройки: рациональные минусы
Ожидание.Чаще всего в новостройку нельзя заехать сразу после покупки: нужно будет дождаться окончания строительства дома, сделать ремонт и лишь потом переезжать. Если вы живете на съёмной квартире и планируете взять ипотеку, ожидание новоселья может стать мучительным и затратным.
Застройщик может затянуть срок сдачи дома.Нередко даже ответственные девелоперы задерживают сдачу дома на полгода-год.
Риск потерять вложения. В 2021 году в России было зарегистрировано около 3000 долгостроев. Подсчитать точное число обманутых дольщиков сложно, но эксперты оценивают их количество в 160 000 – 200 000 человек. Это целый город: такой как Якутск или подмосковный Красногорск. Покупка у крупного застройщика спасает не всех: банкротства не избежал в своё время даже строительный гигант СУ-155.
Отладка работы коммуникаций и риск несоблюдения строительных норм. Даже в хорошо построенных новых домах первое время может не работать лифт, внезапно выключаться электричество, прекращаться подача воды или отопления и сильно гудеть вентиляция.
Встречается и откровенно недобросовестная работа застройщика: щели в стенах, плохая звуко-, тепло- и гидроизоляция, некачественная обшивка фасадов и так далее. Кроме того, любой дом в первые три года даёт усадку, так что есть риск появления трещин в несущих конструкциях и стенах. Даже если надёжность дома не пострадает, из-за усадки могут быть испорчены ремонт, внутренняя отделка подъездов и навесные фасады: отделочная плитка трескается и отклеивается, поскольку стены оседают неравномерно.
Большие затраты на ремонт. Финансовые, эмоциональные и временные усилия на то, чтобы привести новостройку без отделки в мало-мальски жилой вид, могут оказаться колоссальными.
А если квартира приобретена в ипотеку и до завершения строительства вам придётся снимать жильё, не факт, что вам удастся накопить нужную сумму на ремонт. Взять же дополнительный потребительский кредит тоже может быть накладно. В итоге многие новосёлы принимают решение переехать в недоделанную квартиру и месяцами живут в спартанских условиях, постепенно накапливая небольшие суммы денег и делая ремонт «по кусочкам»: так что ни о каком «красивом» переезде речь здесь идти не будет.
Функциональные параметры жилья: выбираем лучшую квартиру в новостройке
У самого жилья тоже есть несколько важных характеристик, которые нужно изучать и учитывать при выборе.
Квартира или апартаменты
Апартаменты часто стоят дешевле квартир на 15–30% и потому очень привлекательны. Но закон относит их к нежилым помещениям. А значит, там нельзя прописаться и, как следствие, сложнее будет попасть в школу и детский сад или прикрепиться к поликлинике.
Дороже обойдётся и обслуживание самих апартаментов: выше налог на собственность и коммунальные платежи. А ещё к апартаментам нельзя применить налоговые вычеты.
Но для инвесторов апартаменты — неплохой вариант. Вложения меньше, а доступ к социальной инфраструктуре важен не для всех арендаторов. Кроме того, есть апартаментные комплексы, где управляющая компания готова сдавать недвижимость за собственников за отдельную плату или процент со сделок. И если апартаментов несколько, то это может быть очень удобно.
Срок ввода в эксплуатацию
Трезво оцените, сколько вы готовы ждать и где будете жить, пока дом строится. Кроме того, на начальном этапе продаж обычно выбор квартир больше, а цены заметно ниже. А вот на последних этапах остаётся наиболее дорогое или не самое ликвидное жильё. Но можно рассмотреть вариант покупки по договору переуступки прав требования, то есть купить новостройку не у застройщика, а у дольщика.
Состав семьи и планы на ближайшие годы по числу проживающих
Сейчас практически в каждом ЖК предусмотрены действительно недорогие микростудии. За них меньше налоги и коммунальная плата, проще поддерживать порядок. Но если одному жильцу квартира-студия площадью 20–25 квадратных метров вполне подойдёт, то семье хотя бы из 2 человек стоит взвесить все за и против. И дело не в том, что на двоих не хватит места: вам предстоит где-то хранить вещи, организовывать рабочее пространство и зону отдыха. Идеально, если в новостройке есть отдельные помещения-келлеры, где можно оставить чемодан, велосипед, пылесос и другие вещи, которые могут захламить студию.
Семье с двумя-тремя детьми точно комфортнее в квартирах евроформата с объединённой кухней-гостиной и двумя отдельными комнатами (родительской спальней и детской). Иногда семьям советуют брать квартиры «на вырост», чтобы в случае рождения ещё одного ребёнка все могли с комфортом разместиться. Но это мнение можно назвать устаревающим: цены на недвижимость растут, в отличие от стоимости денег. Вполне логично просто поменять жильё через несколько лет, если возникнет такая необходимость.
Если вы задумываетесь о переезде в другой район или город через пару лет, то лучше взять квартиру поменьше с простой планировкой: её будет проще продать.
Возможность инвестиций
Нет смысла покупать большие квартиры под инвестиции: и в аренду, и в продажу обычно быстрее всего уходят небольшие и недорогие варианты. Студии и «однушки» дорожают первыми и быстрее, чем квартиры с несколькими комнатами. Например, в компании «Бон Тон» подсчитали, что средневзвешенная цена студий и однокомнатных квартир в Новой Москве в апреле выросла на 23–25%. А для квартир с двумя-четырьмя комнатами прирост в цене составил лишь 15–20%.
Отделка
Как выбрать дом, не имея опыта строительства
В первую очередь, вам необходимо просчитать полезную площадь дома: сюда относится не только спальня, кухня, гостиная, но, например, гардеробная, кладовка/прачечная, гостевой санузел.
Определитесь с функционалом и наличием коммуникаций, но не забывайте о том, что точка выхода холодной воды должна быть проведена на улице. В экстренной ситуации, вы сможете потушить пожар, а в обычные будни – полить газон или помыть машину.
Жизнь в загородном доме – преимущество, главное, наличие всех коммуникаций, необходимого функционала и пожарной безопасностиИсточник pinterest.com
Рассмотрим наиболее популярные пункты, на которые обращают внимание при выборе дома для постоянного проживания:
- Расположение участка.
- Коммуникации и автономность от сети.
- Соседи.
- Наличие инфраструктуры в шаговой доступности: магазин, автобусная остановка, школа и прочее.
- Площадь дома и внешний вид.
Конечно, все это несет индивидуальных характер, однако, наличие минимальных услуг значительно упростит вашу жизнь и возможно, в критической ситуации, даст выигрыш во времени.
Современная архитектура загородного деревянного дома в стиле хай-тек имеет не только необычный красивый внешний вид, но в сочетании с хорошими соседями и наличии инфраструктуры, позволяет жить в гармонии без и головной болиИсточник sam-sebe-dizainer.com
Сколько должно быть комнат
Какую квартиру лучше купить – однокомнатную или двухкомнатную? Ответ зависит от подхода.
Традиционный расчет – число спален + 1 (для гостиной). Но далеко не все могут позволить себе подобный вариант. А при наличии европланировки (совмещенная большая кухня-гостиная) он не настолько необходим.
Минимум нужно ориентироваться на то, чтобы у раздельно живущих членов семьи была своя комната.
Если вы хотите, чтобы у друзей была возможность остаться на ночь, без гостевой/гостиной не обойтись. И в этом случае европланировка спасает – двухкомнатные квартиры с европланировкой по площади фактически не уступают 3-комнатным, а стоят существенно дешевле.
Живете сольно или со второй половинкой? 2-комнатный вариант может стать более выгодным с учетом будущих семейных планов.
Проще превратить гостиную в детскую, чем срочно переезжать.
Недвижимость постоянно дорожает. С этой позиции выгоднее выбрать квартиру чуть больше. Даже ипотечный вариант в итоге окажется дешевле с учетом инфляции и роста цен.
С другой стороны, это не должно превращаться в финансовую кабалу. Если нужно поправить здоровье, делать ремонт, вложиться в профессиональное развитие – выберите однокомнатную квартиру. В конечном итоге это будет выгоднее и эффективнее, чем бесконечное откладывание действительно важных трат из-за отсутствия денег, вложенных в недвижимость.
Варианты расположения квартиры
Если на неудачном расположении экономить не хочется, стоит выбирать удачное. Перечислим параметры:
- вдали от громыхающей лестнично-лифтовой группы;
- желательно не угловую;
- не первый этаж, где зимой возможно переохлаждение, круглый год – шум улицы и транспорта, низкая инсоляция из-за загораживающих объемов (трансформаторных будок, деревьев), также вероятность проникновения в квартиру традиционно выше, чем на других этажах;
- не последний этаж, где высока вероятность криминальных проникновений (этаж непроходной, низко посещаемый, в рабочее время иногда бывает, что все квартиры пусты), есть риск ветрового выхолаживания квартиры, протечек кровли или установленного на технических этажах современных домов газового водогрейного оборудования, еще и опасного – при ненадлежащем досмотре и обслуживании;
- квартиры с близким расположением окон других квартир сбоку или напротив – это может создавать дискомфорт.
Плюсы вторички
Вторичное жилье, по словам юриста Елены Лариной, имеет ряд плюсов перед первичкой. Вот они:
Оно готово для переезда сразу после покупки. Не нужно ждать годами ввода объекта в эксплуатацию, передачи ключей, бояться за возможное банкротство застройщика.
Его больше и оно есть в любом городе и любом районе. Несмотря на то, то застройщики сейчас активны как никогда, вторичного жилья всегда будет больше, а следовательно, и выбор намного разнообразнее. Например, в центре Москвы новостроек практически нет, а вот вторичного жилья в любом интересующем вас районе всегда много. Хорошо развитая инфраструктура. Этот фактор всегда зависит от района, однако в большинстве случаев покупая жилье на вторичном рынке, вы попадаете в обжитой район с магазинами, школами, детскими садиками, поликлиниками и так далее.
Соседи не делают ремонт. В течение 1,5 лет после ввода новостройки в эксплуатацию на квартиры в нем не распространяются нормы о запрете делать ремонт в выходные дни и в определенные периоды в будни. Это сделано в связи с тем, что большинство новостроек сдают квартиры без отделки и для того, чтобы воспользоваться ими, все покупатели вынуждены довести их до жилого состояния. Приобретая квартиру во вторичном фонде, вы сильно снижаете вероятность попасть в окружение ремонтных работ со всех сторон.
Состояние дома и квартиры очевидно. «Вторичка предполагает дом, в котором массовые ремонты уже прошли, а основные конструктивные проблемы или преодолены, или сразу видны», – говорит Александр Цыганов. Это означает, что у вас намного меньше рисков купить «кота в мешке». Вы сразу можете оценить достоинства и недостатки дома, квартиры, и придомовой территории. Поэтому совершаете взвешенную покупку, а не выкладываете круглую сумму под воздействием рекламных буклетов, как часто бывает с первичкой.
Главные вопросы при выборе новой квартиры
Потенциальный покупатель может поставить перед собой вопросы, отвечая на которые последовательно и обоснованно, получит ясное представление о выборе. И сможет сначала определить круг объектов, а после остановиться на одном из них.
Какова цель покупки? — квартира для проживания, вложения денег, получения прибыли от сдачи, возможность передать имущество детям.
Каков уровень комфорта в ЖК, есть ли дополнительные удобства от застройщика?
Какова площадь квартиры? — комфортное проживание зависит от возможности разместиться в ней, организовать использование пространства.
Сколько и каких комнат должно быть, какого типа планировка вас устроит? Каковы особенности поэтажной и внутриквартирной планировки?
Какого типа дом можно считать наиболее комфортным и надежным?
Где находится новостройка, какова дорожная и транспортная ситуация в районе?
Чего вы ожидаете от инфраструктуры района, доступности социальных и коммерческих объектов, какова должна быть застройка?
Важны ли для вас паркинги, благоустройство территории, виды из окон, высотность ЖК и общая планировка участка?
Какая из схем покупки вас устраивает с учетом финансовых возможностей и сроков?
Как вы намерены определять надежность застройщика, есть ли у вас понимание механизмов продажи?
Это 10 главных вопросов по выбору квартиры, на которые предстоит ответить будущему покупателю. Если ответы есть, значит, вы готовы начинать поиск и выбирать варианты. Мы будем рассматривать подробности по очереди, давая развернутые ответы. Материал можно воспринимать как инструкцию по выбору квартиры в новостройке для тех, кто не изучал вопрос подробно.
Условия покупки: на что обратить внимание в документах при покупке новостройки
Изучение договора долевого участия — это не формальность. Удостоверьтесь, чтобы там были точные характеристики квартиры, которую вы покупаете, проверьте сроки ввода в эксплуатацию и передачи ключей, узнайте размер и условия компенсации за их нарушение.
Поищите новости о том, не было ли приостановок регистрации ДДУ у этого застройщика. Договор регистрируется Росреестром, ещё когда дом строится. Это гарантирует дольщику защиту его прав. Если по каким-то причинам договоры с этим застройщиком не регистрируют, это тревожный звонок. Исключением могут стать какие-то чрезвычайные обстоятельства. Например, во время локдауна из-за пандемии коронавируса Росреестр на время приостанавливал работу и любые договоры там не регистрировали. Также может быть пауза на начальном этапе, пока не пройдёт регистрация у самого первого дольщика. В это время выполняется правовая экспертиза всех документов, Росреестр изучает всю информацию о застройщике и вносит все эти сведения в свою базу.
Уточните, что компания в договоре прописывает как форс-мажоры, при которых сможет откладывать ввод в эксплуатацию без компенсации.
Ещё один важный документ, помимо договора долевого участия, — это проектная декларация. Проверьте, есть ли в ней школы, детские сады, паркинг и другая инфраструктура, которую застройщик обещал на своём продающем сайте. На этом этапе полезно обратиться к форумам дольщиков уже построенных проектов и узнать, насколько девелопер выполнил свои обещания.
Все необходимые документы должны быть выложены на сайте застройщиков. Законодательство обязывает девелоперов быть максимально прозрачными. Помимо проектной декларации и формы ДДУ на сайте можно найти действующее разрешение на строительство и экспертное заключение. Если чего-то не хватает — поинтересуйтесь почему и запросите эти документы. Отказать вам не могут.
Юридические нюансы при покупке квартиры в новостройке
С июля 2019 года все новостройки в России перешли на новые схемы продаж и финансирования. Сейчас застройщики не получают деньги от граждан напрямую. Когда дольщик оплачивает квартиру, эти средства попадают на специальный эскроу-счёт и лежат там до окончания строительства. При этом строят дома не на эти деньги, а на банковские кредиты. Такая схема называется проектным финансированием. Это позволяет покупателю чувствовать себя в большей безопасности. Конечно, будет неприятно, если застройщик разорится и не достроит дом, но хотя бы удастся вернуть деньги. Правда, без процентов по ипотеке.
Кстати, проектное финансирование — это ещё один способ проверить застройщика. Так как его кредитует банк, достаточно посмотреть, какие кредитные организации работают с конкретной компанией. Чем известнее и крупнее банк, тем надёжнее и его партнёры. Банки обычно тщательно изучают и застройщиков, и конкретные проекты, которым дают свои деньги.
По какой схеме происходит оплата квартиры в новостройке:
